A nossa Constituição Federal traz em seu Art. 5°, como direito fundamental, a garantia da propriedade privada, mas também traz de forma explicita que temos só direitos, existem deveres, onde o proprietário de um imóvel deve cumprir com a sua função social. Uma das funções sociais, dever de um condômino, é contribuir com os valores das taxas condominiais, tão importante é esse dever, que nosso ordenamento jurídico o colocou como exceção a impenhorabilidade do bem familiar, ou seja, o inadimplemento das taxas condominiais, além ser um título executivo extrajudicial, acarreta a penhora e expropriação do bem, mesmo sendo o único bem da família.

                   Para entender melhor sobre o que se paga e quanto se paga, precisamos entender melhor as definições de cada termo.

 

1. FRAÇÃO IDEAL:

                Também conhecida como, participação de direitos e deveres proporcionais, taxa proporcional ou taxa da inveja, mas de forma mais detalhada conceituo como:  Fração ideal é a porcentagem de direitos e deveres sobre uma propriedade privada, que pode estar ou não vinculada por desmembramento de uma propriedade matriz, com multiproprietários, com delimitação quanto ao seu espaço e tempo.

                A título de curiosidade, a “taxa da Inveja” surge porque algumas pessoas acreditam que o proprietário de uma unidade maior, ou que possui um terraço, ou que pega mais sol, ganhou a unidade em um sorteio e não pagou mais caro em sua unidade por esses benefícios, e mesmo existindo serviços em condomínios que deveriam ser divididos em partes iguais, como os custos de portaria, pois o tamanho de seus apartamentos não interferem nos custos do serviço prestado, o proprietário da unidade maior deve pagar a mais pelo simples fato de ter uma unidade maior. Discussão que tem sido levada aos tribunais e tem dado ganho de causa aos moradores que entendem que a divisão igualitária seria a mais justa.   

          Os condomínios são separados em institutos: Condomínio Voluntário, Condomínio Necessário, Condomínio Edilício, Condomínio de lotes e Condomínio em Multipropriedade, onde cada instituto define suas regras de fração conforme demonstrarei adiante. 

 

               1.1 Condomínio Voluntário

               São sobre bens indivisíveis, como uma casa ou um carro. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou gastos para a divisão do bem, e a suportar os ônus a que este estiver sujeito. Caso não haja definição de diferença entre a fração das partes, presume-se que suas obrigações e direitos sobre o bem são iguais.

            Se uma casa pertence a 02 irmãos, onde cada um possui 50% da propriedade deste bem, caso surja a necessidade de trocar o telhado, cabe aos proprietários pagar o proporcional das suas frações pela obra necessária, mas nenhum dos irmãos poderá alterar a destinação da casa, dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consentimento do outro.  

 

               1.2 Condomínio Necessário

             São os muros, cercas, paredes entre 02 propriedades. Caso haja 02 terrenos e o proprietário de um dos terrenos queira construir um muro, o proprietário do outro terreno é obrigado a pagar pela metade das despesas de construção e conservação da obra de divisão, não o fazendo, não poderá fazer nenhum uso sobre a estrutura de meação.   

 

                1.3 Condomínios Edilício

                Também conhecido como condomínio vertical, temos a separação da propriedade em área de uso exclusivo e área de uso comum. A cada unidade autônoma, por exemplo um apartamento ou sala comercial, será considerado parte inseparável do condomínio, conhecida popularmente como “Matrícula Filhote”, pois é um desmembramento, individualização da propriedade da “Matricula Mãe”, matrícula principal da propriedade (Terreno, Edificação, etc), cabendo a essa unidade autônoma uma fração ideal do terreno e nas outras partes comuns, que será identificada de forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. A fração decimal é a conhecida porcentagem transformada em números com virgula (0,40 = 40%) e na fração ordinária a divisão que possui numerador e denominador (1/5 = Um quinto do valor).

           Exemplificando de forma grosseira, mas visando prestigiar a didática, vamos imaginar o seguinte:  Em um terreno de 100m², onde temos 02 casas, a primeira com 40m² de área construída e a segunda com 50m² de área construída, restando um jardim de 10m², área comum, gasta com jardinagem R$ 100,00 por mês, então, pela proporcionalidade das áreas construídas e fazendo uma regra de 3, a primeira unidade deverá pagar R$ 44,44 dos R$ 100,00 e a segunda R$ 55,56 dos R$ 100,00.

 

                1.4 Condomínio de Lote

                Também conhecido como condomínio horizontal, são terrenos com partes demarcadas em lotes de propriedade privativa e áreas como ruas, portaria, bosques, quadras poliesportivas de propriedade e uso comum. A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo, a metragem construída, igualitário por proprietário ou a outros critérios indicados na convenção geral. Aplica-se as situações comuns o que prevê as regras do condomínio edilício. 

 

                  1.5 Condomínio em Multipropriedade

              A Multipropriedade é uma legislação que chegou no final de 2018, onde os proprietários não tem mais só uma fração sobre um espaço físico, mas também sobre o tempo que podem usufruir de seu bem.

                 Imagine que você quer ter uma casa na praia, mas só pode usar ela 30 dias por ano, neste formato, você poderá comprar esse bem com mais 11 pessoas que queriam usar também a casa por apenas um mês por ano, assim você tem a propriedade, um investimento, mais baixo, pois seu custo será dividido por 11. Seria o custo de uma casa pequena, só que 11x maior seu tamanho, se você convencionar que o mês de julho é seu, somente você pode usar a casa neste mês. Como existe a necessidade de o desenvolvimento um pouco mais detalhado sobre o assunto, deixaremos esse tema para o próximo artigo. 

 

                  1.6 Exceção ao direito de Laje

                Quando falamos em aquisição de laje, o proprietário da unidade principal poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção, tornando a laje uma unidade distinta a originalmente construída sobre o solo, não implicando a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas, seu direito será tão somente sobre a Laje e não as demais áreas. Sem prejuízo ao condomínio, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato.

 

2. FRAÇÃO UNITÁRIA:

          É a Fração Igualitária, divisão por unidade, é a divisão igual de direitos e deveres sobre uma propriedade privada, que pode estar ou não vinculada por desmembramento de uma propriedade matriz, por multiproprietários, com delimitação quanto ao seu espaço e tempo.

       Entremos nos aspectos práticos legais, se a convenção de condomínio diz que será cobrado por fração ideal, a cobrança deverá ser proporcional à área privativa de cada unidade, mas caso a convenção determine que a cobrança será igualitária, por número de unidades, assim deverá ser feito. Ambas as situações são legais, a ilegalidade está no fato de agir de forma contrária à convenção, caso exista a necessidade de alterar a forma de cobrança, a alteração deverá ser primeiramente aprovada em assembleia, a convenção deverá ser alterada e posteriormente a nova forma de cobrança poderá ser executada.

 

3. ÁREA COMUM:

      Espaço de acesso comunitário, tanto por moradores quanto visitantes. Exemplos de áreas comuns: saguões, jardins, circulação, áreas de lazer, piscinas, quadras.

 

4. ÁREA ÚTIL:

            A área útil é considerada o espaço privativo, o interior do imóvel em que você vive ou vai viver, é feita com o somatório de cada área dos ambientes internos. Garagens e varandas não estão incluídas. Diferente da área privativa, na área útil não é considerada as paredes.

 

5. ÁREA PRIVATIVA:

A área interna de um apartamento demarcado pelas paredes. Incluindo garagem e as paredes em si.

 

6. ÁREA TOTAL:

A área total é a soma de todas as áreas. É a soma da área privativa mais a área de uso comum.

 

7. TERRAÇO:

                É uma área aberta em uma casa ou edifício, localizado em andares superiores ao térreo. Trata-se de um lugar exposto ao ar livre, costuma ser usado como área de lazer e descanso, sendo muito comum em sobrados e edifícios. O termo “terraço” é derivado do latim e significa “terra acima, pavimento superior”, indicando o fato de que o ambiente é construído sobre um plano elevado. Basicamente, o terraço é um espaço totalmente aberto localizado no topo de um edifício ou residência. O terraço pode ter diversas funcionalidades. Ele pode funcionar como jardim aberto, salão de festas, churrasqueira, piscina, principalmente em prédios em que o terraço é uma área comum.

Segundo a lei 14.406 de 2002, o terraço como regra geral cabe à parte comum do condomínio, salvo se houver estipulação em contrário na escritura de constituição do condomínio. As despesas de conservação e os danos causados por falta de sua manutenção é de responsabilidade do condomínio, por rateio de seus condôminos. O código civil brasileiro ainda traz algumas regulamentações quanto ao seu uso e construção, proibindo a construção de terraços e janelas a menos de 1,5mts do terreno do vizinho, caso as janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de 75cm.

                O Superior Tribunal Federal pela sua súmula 414 decidiu em 1964 que: “Não se distingue a visão direta da oblíqua na proibição de abrir janela, ou fazer terraço, eirado, ou varanda, a menos de metro e meio do prédio de outrem.”, mas com a nova regulamentação em 2002 ficou determinado que faz sim diferença, o fato de uma janela ter ou não visão direta para fins de espaçamento mínimo do imóvel vizinho.

                  Importante salientarmos que essas especificações são para imóveis urbanos, o código civil dedicou um artigo específico aos imóveis rurais, ficando determinado a proibição de levantar edificações a menos de 03mts do terreno vizinho.

                Caso tais normas seja violadas, aquele que a violou será obrigado a demolir a construção e responderá por perdas e danos. O proprietário que ver seu direito de vizinhança violado poderá ajuizar a nunciação de obra nova ou caso a mesma já esteja concluída deverá promover uma ação demolitória.

 

8. COBERTURA:

                Os edifícios podem ter áreas de uso e propriedade exclusiva de um condômino e áreas de uso comum a todos os condôminos. O que vai determinar quais são essas áreas é o documento de escritura de constituição do condomínio.  A cobertura nada mais é que a averbação da área do terraço como uma área privativa a um condômino, onde normalmente há área construída e área aberta. As despesas de conservação e os danos causados por falta de sua manutenção é de responsabilidade do proprietário da cobertura e as regras legais de construção são as mesmas que pontuamos para o terraço.

                Mesmo sendo proprietário da cobertura, obras de ampliação e reformas só poderão ser realizadas com a aprovação em assembleia dos condôminos e a devida liberação da prefeitura.               

 

9. SACADA:

                Também conhecida como balcão, por sua vez, é uma plataforma que se projeta da parede de um imóvel, criando um efeito visual que está pendurada, como se a área estivesse “saltando” da casa ou apartamento. Esse espaço sempre é ligado a um cômodo, como salas ou quartos.

As sacadas são tipicamente pequenas e, por isso, não costumam ser usadas como espaços sociais ou para fins de entretenimento. Elas servem mais como extensões do espaço interior e um refúgio para melhorar a ventilação dentro do imóvel.

Mas não se engane. Existem sacadas amplas onde é possível criar vários ambientes, como espaço para receber as visitas, descansar ou até mesmo fazer um churrasco com os amigos, como é o caso das sacadas gourmet.

 

10. VARANDA:

                É um espaço que funciona como a extensão da casa ou do apartamento, ela fica protegida pelo telhado ou laje do imóvel, as vezes comparada com a sacada, mas a varanda não se projeta para fora do prédio ou casa, mesmo não tendo paredes, pode ser considerada como um espaço intermediário entre o interior e o exterior do imóvel, protegido por uma cobertura de telha ou laje, tem como propósito ampliar ambientes, principalmente para encontros sociais e descanso.

 

11. GARDEN OU QUINTAL:

                São imóveis no andar térreo que possuem jardins privativos ou quintais exclusivos apenas para quem mora naquela unidade. Esses apartamentos com área externa são bastante valorizados, foi uma forma do mercado aproveitar os tão desdenhados imóveis térreos que não possuíam um boa vista. Existem desde os pequenos, com uma faixa de terra do lado externo, até mesmo os que são amplos o suficiente para oferecer uma piscina. Esse conceito foi rapidamente aceito no mercado, pois as pessoas encontraram na segurança de um condomínio um espaço para aquele churrasco, para as crianças brincarem ou até mesmo para seus pets tomarem sol. Normalmente é chamado de garden os espaços que são até 3x as áreas das sacadas dos outros apartamentos e quintal quando são áreas maiores, aquelas em que podemos colocar até uma piscina, mas independente de tamanho, ambos são áreas privativas de acesso exclusivo ao proprietário. 

 

Definições arquitetônicas: Arqª Juliana Yuriko e Equipe E.A.

Artigo e pesquisa: Jorge Jucá